KSM Przylesie: Zdywersyfikowane inwestycje przynoszą korzyści

Zdaniem niektórych spółdzielnie mieszkaniowe to relikt przeszłości. Wszystko jednak zależy od przyjętego modelu zarządzania. Są w Polsce spółdzielnie, które funkcjonują jak nowoczesne przedsiębiorstwa. Do takich z pewnością należy Koszalińska Spółdzielnia Mieszkaniowa „Przylesie” – jedna z największych na Pomorzu Zachodnim i jedna z największych w Polsce. Z prezesem zarządu, Kazimierzem Okińczycem, o sposobach zarządzania, inwestycjach oraz ostatnich pomysłach polityków, rozmawia Dawid Kwiecień.

W ostatnim czasie politycy znów głośno mówią o potrzebie wprowadzenia zmian do działalności spółdzielni mieszkaniowych. Te zakładają m.in. kadencyjność funkcji prezesa. Jak się Pan do nich odnosi?

Przede wszystkim przy jakichkolwiek wprowadzanych zmianach powinno się uwzględniać to, co zostało już ustalone do tej pory. Skoro Trybunał Konstytucyjny orzekł, że majątek spółdzielni jest majątkiem prywatnym, to powinniśmy być traktowani jak każda inna firma komercyjna, a nie instytucja publiczna. Majątkiem członka spółdzielni jest jego lokal oraz ewentualne środki, które zgromadził na funduszu remontowym. Reszta stanowi majątek przedsiębiorstwa, więc powinno być umożliwione rozporządzanie nim w dobrowolny sposób. W związku z tym nakładanie przez państwo obowiązków finansowych czy gospodarczych jest kompletnym nieporozumieniem. Nie powinno się ingerować w działalność spółdzielni, skoro jest przedsiębiorstwem prywatnym. Kadencyjność prezesów? Jeśli mamy ją wprowadzić, to niech to dotyczy każdej firmy. Odwołajmy się również do „Konstytucji Biznesu”, którą tak szczyci się V-ce Premier minister Morawiecki i która została podpisana przez Prezydenta Andrzeja Dudę. Spółdzielnia jest przedsiębiorstwem, więc wszystkie przepisy zawarte w tej Konstytucji powinny być zastosowane w prawie spółdzielczym. Wprowadzanie jakichkolwiek zmian powinno zostać poprzedzone analizą ekonomiczną na temat jej potencjalnych negatywnych skutków. To współwłaściciele ponoszą odpowiedzialność za funkcjonowanie spółdzielni i nie są w tym bezradni. Mają prawo głosu, dzięki czemu mogą się angażować w sposób działalności firmy. Nasi spółdzielcy znają te mechanizmy, czego efektem jest skuteczność i ciągły rozwój. Jestem również zdania, że prezes spółdzielni nie powinien być lustratorem. Ważne jest jednak, by lustracje nie odbywały się częściej niż raz w roku, oraz by kumulować wnioski w jedną kontrolę, bo koszty ich ponoszą spółdzielnie.  Oczywiście, jeśli są uzasadnione podejrzenia złamania prawa to jest to sprawa dla prokuratora.

Państwa działania pokazały, że niepotrzebna jest ingerencja państwa, by odpowiednie mechanizmy zostały wdrożone. Tak było między innymi z kadencyjnością.  

Tak. Gdy Sejm wprowadził kadencyjność rady nadzorczej, w KSM „Przylesie” to rozwiązanie funkcjonowało już od 10 lat. Brak tego mechanizmu powodował konflikty podczas wyborów. Chęć odwołania członka rady nadzorczej wiązała się z oskarżeniami o „uprawianie prywaty”. Dlatego wprowadziliśmy zapis, że w radzie nadzorczej nie można zasiadać dłużej niż dwie kadencje z rzędu. Dzięki temu przy każdych wyborach zmienia się co najmniej połowa rady – zasiadają w niej nowe osoby ze świeżymi pomysłami i energią. Zresztą od wielu lat nikt specjalnie się nie interesował naszą branżą. Współpracujemy ze spółdzielnią z Neubrandenburga i tam sytuacja wygląda inaczej. Państwo niemieckie okazuje wsparcie, między innymi w postaci dotacji do remontów. Przynależność do związku rewizyjnego jest obligatoryjna, ale jednocześnie ta organizacja ma obowiązek zajmowania się zrzeszonymi podmiotami. Gdy spółdzielnia popada w jakieś kłopoty, to jest przeprowadzany audyt. Jeśli wykaże on winę prezesa, to oczywiście się go zwalnia. Jednak w przypadku, gdy sytuacja jest spowodowana innymi okolicznościami, podejmuje się poszukiwania odpowiednich rozwiązań. W Polsce natomiast szuka się winnego za wszelką cenę, zdarzają się pomówienia, które nie mają nic z rzeczywistością. Sam miałem do czynienia z takimi sytuacjami w przeszłości. Wprowadziłem również zasadę tajnego głosowania podczas udzielania absolutorium. Dzięki temu unikam oskarżeń o wywieranie presji i przez te wszystkie lata uzyskuję poparcie na poziomie 90-98 %. Po prostu należy się wykazać swoją pracą i efektami.

Od Państwa nie oczekujemy niczego więcej niż tego, żeby nam nie przeszkadzało w działaniach. Próba ingerowania w nasze działania przez administrację państwową to strzał w stopę, gdyż jesteśmy dla niej potężnym wsparciem finansowym. Tylko za ubiegły rok zapłaciliśmy 800 tysięcy złotych podatku dochodowego, nie wspominając już o podatku VAT.

Niektóre ze spółdzielni twierdzą, że prawo nie pozwala im na inwestowanie w nowe budynki. Jak to wygląda w rzeczywistości?

Wynika to z błędnego odczytywania przepisów. Spółdzielnie wcale nie są zablokowane pod względem budowy nowych obiektów i sprzedawania ich. Nie można za to zarabiać na członkach spółdzielni. Dlatego w naszym statucie jest zapis pozwalający nam na podejmowanie takich działań w legalny sposób. Dzięki temu cała spółdzielnia powiększa swój majątek. Uważam więc, że to w interesie członków spółdzielni jest sprawne działanie zarządu i pozwalanie mu na kolejne inwestycje.

Sprzedaż oraz wynajem lokali nie są jedynymi źródłami zysku spółdzielni?

Postawiliśmy na dywersyfikację. Z naszego zakładu remontowo-budowlanego utworzyliśmy spółkę prawa handlowego. Niestety pojawił się zarzut ze strony prokuratury, że dokonaliśmy tego nielegalnie. Oczywiście skończyło się umorzeniem postępowania, a spółka przyniesie w tym roku dywidendę w wysokości 400 tysięcy złotych, czyli kwoty, którą w nią zainwestowaliśmy. Ponadto posiadamy niemal 30 % udziałów w Telewizji Kablowej Koszalin, która ma własny program, wydaje prasę i dostarcza w regionie internet. Tu również odnotowujemy ogromne zyski. Kolejnym źródłem dochodów są udziały w Przedsiębiorstwie Gospodarki Komunalnej w Koszalinie – silnie prosperującej firmie. Efektem jest nasza nadwyżka budżetowa, która za ubiegły rok wyniosła ponad 7 mln złotych netto. Przynajmniej 2/3 nadwyżki przeznaczane jest na fundusz remontowy. Pozostałe środki są kierowane na rozwój. Dzięki takim zyskom możemy aż milion złotych przeznaczać na działalność społeczno-kulturalną.

Jakich inwestycji w spółdzielni „Przylesie” możemy spodziewać się w najbliższym czasie?

Właśnie rozpoczęliśmy budowę apartamentowca o wysokim standardzie i już sprzedaliśmy w nim 13 lokali. W tym roku zrealizujemy również nową halę targową, by handlujący mieli godne warunki do wykonywania swojej pracy. Od wielu lat realizujemy ideę, którą zawiera program Mieszkanie Plus. Niesprzedane lokale przeznaczamy na wynajem na bardzo atrakcyjnych warunkach. Nasza stawka to 15 zł czynszu plus opłaty za media. I tylko z tych działań osiągnęliśmy w ubiegłym roku zysk w wysokości około 1,8 mln zł. Przychody z wynajmowanych i sprzedawanych mieszkań pozwalają nam budować kolejne. Obecnie posiadamy tereny, gdzie możemy wybudować około tysiąc mieszkań.

Oczywiście nie skupiamy się tylko na nowych obiektach. Ważne jest również, by utrzymywać jak najlepszy stan już zrealizowanych inwestycji. Dzięki pracom termomodernizacyjnym mieszkańcy płacą za ciepło dużo mniej niż na początku lat 90., gdy obejmowałem posadę prezesa. Obecne zużycie energetyczne w porównaniu do tamtego jest niższe o 70 proc. Podczas remontów budynków wymieniamy wszystko, dzięki czemu po zakończonych pracach, wygląda on jak nowy. Klatki schodowe wyłożone są gresem, zamontowaliśmy w nich inteligentne oświetlenie. Obecnie budujemy windę, która podczas zjazdu będzie generować energię. Rezygnujemy również z instalacji gazowych, co z kolei przekłada się na bezpieczeństwo.

KSM „Przylesie” w liczbach to ponad 7 tysięcy członków, 156 budynków mieszkalnych i prawie 10 tysięcy mieszkań. Jaki jest klucz do sprawnego zarządzania tak ogromnym przedsiębiorstwem?

Przede wszystkim potrzebne jest rozeznanie w zasobach, które się posiada i ułożony plan na przyszłość. Przyjęliśmy założenie, że opracowujemy strategię działań na pięć lat do przodu i w zależności od dostępnych środków realizujemy go. Znaczenie ma również odpowiednia kadra. Stworzyliśmy zespół specjalistów, gdzie każdy ma świadomość swoich zadań, co decyduje nie tylko o ich szybkości, ale przede wszystkim skuteczności. Nie musimy opierać się na innych. W KSM „Przylesie” nie ma też sztucznych wakatów, co generuje oszczędności. Co najważniejsze, pracujemy z radością i energią zamiast narzekać na otoczenie.

Dawid Kwiecień

O Dawid Kwiecień

Redaktor Forum Przedsiębiorczości w Dzienniku Gazecie Prawnej