Sąd nad sądem?

Na naszych łamach wracamy do budzącego kontrowersje procesu w sprawie zniesienia współwłasności nieruchomości przy ul. Powstańców Śląskich 159 we Wrocławiu będącej siedzibą Spółdzielni od prawie 60 lat. Po 10 latach sądowej batalii, Spółdzielnia Mieszkaniowa Lokatorsko-Własnościowa „Energetyk” – większościowy udziałowiec, przegrała z wrocławską spółką Tekton.

Postanowienie Sądu  pierwszej instancji jest tym bardziej kontrowersyjne, jeśli porówna się choćby faktyczne wyniki finansowe obydwu stron.

 Trwający już dekadę proces toczył się w sprawie zniesienia współwłasności  pawilonu przy ul. Powstańców Śląskich we Wrocławiu. Wniosek do sądu w 2006 roku złożyła SM „Popowice”, a sprawę kontynuuje wrocławska spółka Tekton, która posiada mniejszościowy udział  w budynku, gdzie od połowy ubiegłego wieku znajduje się siedziba SML-W „Energetyk”. Udziały w pawilonie to efekt własnościowych przekształceń i podzielenia zasobów spółdzielczych, które miały miejsce pod koniec lat 90.

W 1999 roku spółdzielnia uległa podziałowi, z jej zasobów wydzieliły się SM „Popowice” i SM „Kozanów IV”. Tym samym udziały we własności pawilonu zostały podzielone na trzy części. Obydwie nowe spółdzielnie ogłosiły przetargi na zbycie swojej części. „Energetykowi” udało się odkupić udziały „Kozanowa IV”, jednak SM „Popowice” z dniem 31.10.2007 r. znalazła innego nabywcę, Wrocławską spółkę Tekton.

Spółka Tekton, usilnie dąży do przejęcia pawilonu w całości, tym bardziej, że jest już właścicielem sąsiedniej działki, na której znajduje się jej biurowiec.

Warto tu zaznaczyć, że nasza działka zabudowana pawilonem to jeden z najbardziej atrakcyjnych i najdroższych terenów pod względem cen najmu, w stolicy Dolnego Śląska. Tekton zarzucał „Energetykowi” między innymi fakt, że koszty wynajmu pawilonu są zaniżane i co więcej, kondycja finansowa spółdzielni jest do tego stopnia niekorzystna, że nie ma pieniędzy na bieżące remonty. W rzeczywistości jednak, wyniki auditu weryfikującego ze stycznia 2017 roku, który przeprowadziła firma TÜW Nord Polska Sp. z o.o. oraz opinia biegłego rewidenta wydana dla SML-W Energetyk i spółki Tekton jasno wykazują, że kondycja finansowa spółki, która wygrała w sądzie I instancji, delikatnie mówiąc wzbudza wiele wątpliwości.

Stąd wniosek oczywisty, że Sąd Rejonowy we Wrocławiu wydając orzeczenie , nietrafnie ocenił kondycję zarówno spółdzielni, jak i spółki. Ponadto pominął istnienie garaży z uprawnieniami do odrębnej własności.

Na mocy Postanowienia z października 2016r, Tekton zobowiązany jest do spłacenia udziałów SML-W „Energetyk” w pawilonie przy ul. Powstańców Śląskich wycenione na 5,5 mln zł. Co ciekawe, spółka na koncie ma zgromadzone określone  środki ale może nie mieć zdolności kredytowej, bo zobowiązania z tytułu zaciągniętych przez nią pożyczek i kredytów, jak wynika z opinii biegłego rewidenta, sięgają ponad 20 mln zł co stanowi 51 proc. majątku Tekton! Natomiast wyniki wstępnej analizy bilansu SML-W Energetyk, tak zwanej złotej reguły bilansowania i finansowania  są znacznie korzystniejsze niż we wrocławskiej spółce.

Zyski i straty

SML-W „Energetyk” we Wrocławiu jako jedna z nielicznych spółdzielni mieszkaniowych w kraju może pochwalić się otrzymaniem tzw. białych certyfikatów. Jest to wsparcie finansowe liczone w setkach tysięcy złotych na inicjatywy podnoszące efektywność energetyczną, takie jak na przykład termomodernizacje budynków, falowniki, ale również energooszczędne oświetlenie LED.

Wszelkie remonty i inwestycje w zasobach „Energetyka” są systematycznie realizowane, nie tylko dzięki dofinansowaniom, ale także zyskom, które spółdzielnia osiąga dzięki umiejętnemu zarządzaniu lokalami użytkowymi i gruntami.

W tej chwili największą stratę ponosi nasz historyczny pawilon, który w wyniku długotrwałego sporu sądowego jest nieremontowany i pozbawiony bieżącej konserwacji. Przez ostatnie 6 lat zarządzanie nad budynkiem przy ul. Powstańców Śląskich przejął, na wniosek spółki Tekton wyznaczony przez Sąd zarządca. Jego zadaniem winno być osiąganie jak największych zysków z wynajmu powierzchni i przekazywanie ich współwłaścicielom. Z upływem czasu, standardy pawilonu i terenu wokół niego bardzo się pogorszyły. Spowodowane jest to wieloletnim brakiem gruntownych remontów.

Pracownicy i zarząd spółdzielni w wyniku decyzji Sądu Rejonowego we Wrocławiu zmuszeni zostali do wynajęcia powierzchni i do przeniesienia się do galerii handlowej przy ul. Dokerskiej. To jednak za mała powierzchnia, żeby przenieść choćby archiwa „Energetyka” gromadzone przez ostatnich, prawie sześć dekad. Sprawa toczyć się będzie teraz w Sądzie Apelacyjnym. – Trudno mi oceniać decyzję sądu pierwszej instancji. Ocenione to zostanie w trybie odwoławczym.

Motywy jakimi kierował się Sąd przy wydaniu orzeczenia zawarte są w Uzasadnieniu tj: – Uznanie, że TEKTON dysponuje kwotą konieczną do jednorazowej spłaty „od ręki” tj. w terminie 3 m-cy od uprawomocnienia się orzeczenia kwoty 5.542.080,00 zł. – Uznanie, że Spółdzielnia choć dysponuje kwotą konieczną do spłaty tj. kwotą 4.057.920,00 zł. to powinna ją przeznaczyć w całości na utrzymanie nieruchomości spółdzielców .- Uznanie , że wyłącznie jednego ze współwłaścicieli tj. Spółdzielnię obciąża zarzut zaniedbanego wyglądu nieruchomości, ( przy trwającym 10 lat postępowaniu sądowym   ) , co źle wpisuje się w pejzaż architektoniczny Wrocławia i że tylko  Spółka TEKTON mając doświadczenie w modernizacji nieruchomości i dysponując dużymi środkami finansowymi daje gwarancję stworzenia nieruchomości która będzie stanowić estetycznie właściwy element architektury ul. Powstańców Śląskich.

Z przesłanką dotyczącą oceny doświadczeń w modernizacji budynków, Spółdzielnia nie zgadza się. W zarządzie Spółdzielni pozostają wielokondygnacyjne  24 budynki mieszkalne, które są modernizowane i termomodernizowane, bez potrzeby zaciągania na ten cel długoterminowych kredytów. Żadna z nieruchomości nie posiada hipotecznych obciążeń. Na Osiedlu Kozanów,  zlikwidowany został dziko funkcjonujący uprzednio plac targowy i w listopadzie 2016r. otwarta została w tym miejscu nowoczesna- odpowiadająca standardom europejskim Galeria PILCZYCKA.– mówi Maria Nowak, prezes SML-W „Energetyk” we Wrocławiu.

 Mieszkańcy kontra sąd

 Cierpliwość lokatorów SML-W „Energetyk”, którzy obserwowali na bieżąco przebieg trwającego dekadę procesu już od kilku lat była na wyczerpaniu. Coraz częściej i głośniej mówi się o złożeniu skargi na Sąd Rejonowy Wrocław-Krzyków do Sądu Okręgowego we Wrocławiu za przewlekłość postępowania. W tej chwili jednak trwa zmasowana akcja zbierania podpisów przeciwko kontrowersyjnej decyzji sądu. – To jest nieprawdopodobne zaangażowanie mieszkańców, którzy są rozgoryczeni. Codziennie zbierane są podpisy pod protestem do Sądu Apelacyjnego, żeby zwrócił uwagę na przesłanki decydujące o sposobie rozstrzygania przy znoszeniu współwłasności.

Mieszkańcy są oburzeni, że została podjęta taka, a nie inna decyzja i oczekują od Sądu niezawisłości – podkreśla prezes SML-W „Energetyk” we Wrocławiu.

Po trwającym  około 10 lat procesie w sądzie pierwszej instancji, trudno tak naprawdę ocenić, jak potoczy się i ile faktycznie będzie trwać kolejna batalia, tym razem w trybie odwoławczym. Jedno co nie budziło i wciąż nie budzi wątpliwości to zjednoczenie się mieszkańców „Energetyka”, którzy z determinacją będą walczyć o swój prywatny majątek, historyczne mienie.